虽然您的财产在继承时是一笔巨大的财富，但如果不采取适当措施，也有可能造成遗产税负担和家庭纠纷。及早采取措施有助于避免将来出现问题并减轻税负。在本文中，具有遗产诊断师和地段建筑师资格的行政代笔将从基本措施、具体的节税方法以及如何利用不动产继承方面的专家等方面为您讲解您需要了解的要点。现在就开始准备，保护您的宝贵资产并顺利传给下一代。
有许多方法可以为所拥有不动产的继承做准备，包括重点是减少遗产税和为顺利办理继承手续做好准备。
房地产继承规划
如果您的房屋、停车场或投资性房产被原封不动地继承下来，可能需要缴纳意想不到的遗产税，或者可能无法妥善分割，这往往会导致其余家庭成员之间出现问题。
首先，非常重要的一点是要清楚地了解您现有财产的价值，并尽快采取适当措施，以确保将您的宝贵资产友好地移交给下一代。
1. 生前礼物的使用
通过在生前赠与部分财产，可以减少遗产继承时的遗产总值，从而减轻遗产税负担。特别是 "日历年赠与 "和 "遗产结算税制 "的使用，即使在征收赠与税的情况下，也可以通过考虑基本遗产税免税额和减少遗产来减轻遗产税负担。
2. 适用于小型建筑用地（地块）的特殊规定
如果在继承遗产时满足某些条件，可以使用 "小型住宅财产例外"，这将大大降低住宅和商业财产的评估价值。这可以大大减轻遗产税负担。
小型居住区有哪些特殊规定？
在许多情况下，宅基地或经营企业的土地（如商店用地）的评估价值会变得很高，以至于在继承时必须出售宅基地或商店用地来支付遗产税。
这是一种特殊的例外情况，目的是确保最低限度的居住地或营业地。
根据这一特殊规则，如果通过继承或遗赠（遗嘱赠与）获得的住宅用地被被继承人（死者）用于住宅、商业或贷款业务用途（租赁，如公寓），则住宅用地的土地面积（面积）可以从正常的遗产税评估价值（用于计算遗产税的价值）中减去一定的百分比，但减去的百分比不得超过一定水平。该制度允许降低正常的遗产税评估价值（计算遗产税的价值）。
资格
- 住宅财产必须为死者或与死者有共同生活来源的亲属所有。
- 土地必须是住宅、商业或借贷场所。
- 遗产分割必须在遗产税申报截止日期前完成。
适用本例外规定的住宅用地（用于建筑物或构筑物的用地）是死者或与死者共同分担生活费用（共同分担生活费用或住在同一家庭）的死者亲属的住宅用地。用于居住、商业或借贷目的并符合特定要求的住宅用地。
然而只有在遗产税申报截止日期（得知遗产被继承（死亡）后 10 个月内）前完成遗产分割的情况下，该例外情况才适用。如果在申请截止日期前遗产分割尚未完成，但在申请截止日期后三年内完成了遗产分割，则可提交一份声明，说明该特殊例外情况适用。
减少的百分比和减少的土地面积（面积
特别减免的百分比根据适用的住宅类型确定，具体如下
| 合格建筑用地 | 减速比 | 减少的土地面积（最大值） |
|---|---|---|
| 住宅建筑用地 | 80% | 330 m2 |
| 商业建筑用地 | 80% | 400 m2 |
| 贷款业务用地皮 | 50% | 200 m2 |
- 如果被继承人拥有不止一处住宅房产，则仅限于一处主要用于居住的住宅房产。(这同样适用于与被继承人生活在一起的亲属的住宅财产）。
- 如果是共同继承单一住宅房产，则根据每个获得房产的人确定资格要求。
- 住宅建筑用地和商业建筑用地可同时使用，但不得超过各自的最大面积。
- 在适用于贷款经营场所和其他场所时，需要对限额进行调整。
由于第(iv)项的调整有些复杂，建议您征求专业意见，如税务顾问或税务局的意见。
适用性说明。
住宅建筑用地
- 如果房产是由死者的配偶获得的，他们不需要在申请截止日期前居住在该房产内或拥有该房产。(即使在申请截止日期前房产已售出，也可适用此规定）。
- 如果由死者的同居亲属获得，他们必须在申请截止日期前继续居住并拥有该房产。
- 如果房产是由不与死者同住的死者亲属获得，他们必须在申请截止日期前继续拥有房产。即使他们不住在房子里，也可以申请。
- 由养老院等机构的人员占用的住宅用地，在继承开始前未用于被继承人的住所，如果满足一定的条件，也被视为用于被继承人的住所。
商业住宅用地
- 只有在申报截止日期前，获得被继承人商业住宅房产的亲属继续经营并继续拥有该房产时，才可申请。换句话说，如果他们在继承发生后、遗产税申报截止日期前出售了住宅用地，或者他们已经停止经营业务，则不能申请。
- 继承开始前三年内用于商业目的的住宅用地不属于特殊例外情况。这就意味着，在继承开始前的最后一刻才开始经营以符合特殊例外规定的住宅用地不能使用。
如果住宅用地用于贷款业务
- 只有在申报截止日期前，取得被继承人住宅土地以从事贷款业务（如建造和出租房屋）的亲属继续从事贷款业务并拥有该住宅土地的情况下，才可申请。换句话说，如果在继承发生后的遗产税申报截止日期前，该住宅用地已被出售或贷款业务已停止，则不能适用该申请。
- 继承开始前三年内用于贷款业务的住宅用地不在特别例外范围内。这就意味着，在继承开始前的最后一刻才开始贷款业务以获得这一特殊例外资格的住宅用地不能使用。
小型居住区特殊规定计算示例
现在，让我们来看一个适用于小型住宅区特殊例外情况的计算示例。
- 死者住宅的占地面积：400 平方米。
- 遗产税评估价值：1 亿日元
- 继承人：配偶。
- 除这片土地外，死者没有其他土地。
由于这一特殊规则适用于住宅建筑用地，因此，减免面积为 801 tp3t，最大减免面积为 330 平方米。
1 亿 x 330 平方米 / 400 平方米 x 80% = 6600 万日元
因此，包括在遗产应税价值中的该地块的价值为
1 亿 - 6600 万 = 3400 万
3. 降低不动产（建筑物）的评估价值。
我们在第 2.1 节中介绍了降低房舍评估价值的特殊例外情况，那么建筑物呢？不动产（建筑物）的遗产税评估价值一般低于实际市场价值（约为市场价值的 701 tp3t），但如果敢于将房产用作出租房产，评估价值还可以进一步降低。正在出租的建筑物被评估为出租房，因此其估价比通常要低。
自用建筑物（如住宅、度假屋）的估价
自用建筑物的评估价值 = 物业税评估价值 x 1.0
这意味着，自用（居住或自己拥有）的建筑物按房产税评估本身的价值进行评估。
贷款建筑物
出借建筑物（出租给他人的建筑物）的评估价值因其用途受限而有所降低。
贷款建筑物的评估价值 = 自用建筑物的评估价值 x (1 - 租赁百分比 x 租赁百分比)。
租房百分比：30%（由美国国税局为每个地区设定，通常为 30%）。
租金比率出租率：如果建筑物的一部分被出租，估价将乘以出租的比例（出租率）。
让我们来看看将房屋作为住宅使用与建造一栋四层公寓楼，将第四层作为住宅使用并将前三层出租之间的评估价值差异。(假设大楼的房产税评估价值为 1 亿日元）
如果按原样继承，房屋的评估价值。一亿情况将会如此。
如果您将房屋改建为公寓，并出租其中的 3/4
亿 x (1-30%x75%) = 亿 x (1-0.225) = 亿 x 0.775 =7,750万美元
财产税评估值是市政当局为征收年度财产税而对土地和建筑物等固定资产评估的价值。评估价值是财产税征收的基础，税款根据评估价值计算。房产税评估值由市政当局主管部门根据评估标准确定，并考虑到土地的地价、建筑物的使用年限及其用途等因素。
评估价值不同于市场价值，通常低于市场价值（财产的实际交易价格）。作为财产税的税基，评估值按照一定的标准计算，一般每三年审查一次。
4. 准备缴税资金
如果您继承了财产，您需要用现金支付遗产税。如果现金不足，可能难以支付税款，房产可能不得不出售。此外，不动产不一定能立即兑换成现金，支付遗产税可能会很费劲。
有必要尽早确定所需的遗产税金额，并准备好支付税款的资金，例如使用死亡保险和确保有足够的储蓄。
5. 专家使用
不动产的继承涉及广泛的考虑因素，包括资产的高价值、各种税收制度和特殊规定。重要的是尽早征求专家的意见并采取行动，而不是自己独自操心。
在以下内容中以下是一些可以提供 "财产继承准备 "建议的专家和机构。
- 房地产评估网站
互联网上有一些免费的房产估价网站，只要输入房产的位置、面积和房龄等信息，网站就会自动计算出大致的市场价格。这些网站有虽然使用快捷方便，但精确度有限。因此，应将其作为参考值。 - 房地产公司
这是一种直接向处理房产销售或租赁的房地产机构申请评估的方法。可根据当地调查、市场趋势和附近地区的实际买卖情况，进行更具体的评估。许多公司都免费提供评估服务，但重要的是要询问几家公司并比较市场价格。不过，有些人在要求进行评估后会被推销电话所困扰。 - 房地产估价师
财产评估师是公正的。他们是计算房地产公允价值的专家。在进行详细评估时，会考虑到法律和市场趋势以及土地的特性。特别是在财产价值对遗产继承或法庭案件非常重要的情况下、它用于需要正式真实性证书的情况。虽然成本较高，但评估结果更可靠。 - 财务规划师
提供资产管理和遗产税规划方面的建议，着眼于遗产和人生规划。 - (遗产审查员
继承常识，不仅包括法律程序，还包括可以就如何实现顺利继承获得建议。它在必要时与各种专业顾问合作，作为遗产继承各方面的协调者提供建议。 - 执业税务会计师
遗产税申报和计算。如果需要缴纳遗产税，可以讨论适当的节税措施。 - 行政代笔
协助处理与继承有关的文件和程序。您可以准备具有法律效力的文件，如遗嘱，并就继承事宜提供咨询。 - 司法代笔
主要负责不动产登记。协助准备与注册程序有关的文件。 - 律师
如果继承人之间可能出现问题或纠纷，将提供法律咨询、调解和诉讼支持。特别是这在可能出现复杂继承问题时非常有用。
摘要
怎么样？
不动产不像现金那样容易在继承人之间分割。在典型的继承案例中，不动产往往占继承财产的大部分。这可能会导致继承人之间在遗产继承时就如何分割财产产生纠纷，或因不可预见的遗产税费用而失去代代相传的重要财产。
房地产也有各种税收优惠计划，因此在早期阶段获得专家建议并考虑遗产规划非常重要。
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