日本各地的情况越来越严重。闲置房屋问题在出生率下降、人口老龄化和人口向城市地区集中的背景下，空置房屋对地方经济、防灾和公共安全产生了负面影响。越来越多的空置房屋不仅降低了其作为资产的价值，而且由于缺乏管理而变得破旧不堪，在某些情况下成为滋生犯罪的温床，并有倒塌的危险。地方和国家当局正在推行一些措施，如税收优惠和拆除费用补贴，但这些措施并没有带来根本性的解决方案。在本文中，一位具有建筑地段建筑交易商资格的行政代书人探讨了空置房问题的现状和解决方案。
谁应该阅读这篇文章
难以处置因继承而获得的家庭住房的人。
想知道空置房问题所在的人。
母亲独自在家生活，但自己不打算回国的人。
父母年事已高，到了考虑遗产规划的时候。
什么是空置房问题？
空置房问题是指闲置房屋和建筑物数量的增加，以及由此带来的各种社会、经济和环境挑战。特别是随着日本出生率下降、人口老龄化和人口减少，农村和城市地区的空置房数量都在增加，这已成为一个严重问题。
主要问题。
- 安全与灾害风险。空置楼房：空置楼房往往管理不善，有纵火、非法入侵和滋生犯罪的危险。年久失修的建筑还可能面临倒塌的危险。
- 景观恶化废弃和空置房屋：废弃和空置房屋会破坏当地景观，并对周围居民的生活条件产生负面影 响。
- 地价下跌空置房：空置房越多，该地区的房产价值和土地价值就越低。
- 经济损失空置房：空置房会导致土地和建筑物作为资产的价值下降，因为它们没有得到有效利用，造成经济损失。此外，空置房屋的维护和拆除费用高昂，也给房主带来负担。
- 税务问题。:即使是空房也要征收房产税。这使得维护费用成为业主的负担，同时也减少了一些地区的税收。
(资料来源在线政府信息)
日本空置房问题的背景
- 人口减少和老龄化在日本许多地区城市，由于人口减少，住房需求下降，空置房数量增加。此外，老年人因死亡或入住养老院而放弃住房、如果继承人不使用房屋，房屋也可能空置。
- 集中在城市农村地区的空置房数量正在增加，因为许多年轻人搬到了城市地区。另外、在城市地区继续建造新的公寓和住宅的同时，农村地区的老房子可能会被废弃。这意味着，很多人在上大学时离开父母到外地生活，毕业后成家买房，很多情况下在父母去世后也不回娘家。
- 继承问题房屋空置：父母去世后，房屋由子女或亲属继承，但如果继承人不使用房屋，房屋就会空置。对于居住在城市而在农村拥有房产的继承人来说，尤其如此、它们变得难以照料和管理，往往被忽视。由于遗产税和维护费用的原因，通常也很难出售。
- 房地产市场价值下降。财产价值下降，特别是在一些农村地区、有些地区很难出售或出租。因此，越来越多的房子卖不出去，导致房产空置。即使在城市地区，老房子也更难出售，可能会空置。
- 维护和管理费用维护和管理空置房屋的成本很高。房屋维修和房产税是一个负担、业主可能会失去积极管理物业的动力。因此，无人看管和无人居住的情况越来越多。
- 住房供应过剩日本：在战后经济快速增长时期和泡沫时期，住房供应量大幅增加。这是住房建设热潮的结果，尤其是在泡沫时期之后、目前，住房供过于求。因此，过剩的住房越来越空置。
- 法律和监管限制在：日本、在某些情况下，拆除旧房的成本和建筑法规的规定使重建变得困难。这些规定可能导致空房无人居住。还有出售继承房屋的税负是导致房主继续持有空房并让其闲置的另一个因素。
有关空房的事实
根据总务省 2024 年 5 月 4 日的一项调查结果显示，全国空置房数量达到了 900 万套，占所有住房的 13.8%，创历史新高。在人口减少和老龄化的背景下，各地区的空置房数量持续增加，自 1993 年（30 年前）以来，空置房数量翻了一番，占所有住房的 13.8%，为历史最高比例。
从各都道府县来看，东京都最多，为 898 000 套，其次是大阪府 703 000 套和神奈川县 466 000 套，有 40 个都道府县与上次调查相比有所增加。(NHK 新闻)
空地和房屋的总面积相当于九州的面积。日本是一个小国，其情况不容忽视。
(资料来源2023 年住房和土地调查结果》（总务省统计局）。(2024 年 9 月 21 日使用）。
打击闲置住房的措施（法律制度）
除了倒塌和安全问题，废弃房屋还会在卫生和预防犯罪方面对周围环境造成负面影响，如老鼠、害虫和非法入侵。为了有效利用有限的土地，这个问题也需要尽快解决。
无人居住房屋法》（2023 年修订）
为解决空置房问题，2014 年颁布了《空置房法》（《关于促进空置房措施的特别措施法》）。
根据这项法律，市町村将那些极有可能倒塌或对周围环境造成严重负面影响的空置房屋指定为 "特定空置房屋"，并就如何妥善管理这些房屋提供建议和指导，如果仍无改善，则会发出建议或命令。如果房主不遵守命令，可能会被处以最高 50 万日元的罚款，或被行政部门强制拆除。
2023 年，为进一步促进空置房的利用和管理，对《空置房法》进行了修订，"特定空置房储备组 "中管理不善的空置房将作为 "未管理空置房 "对其业主进行指导。
减免房产税和其他税费的 "住宅用途例外 "适用于普通住宅，但如果不遵守关于 "管理不善的空置住宅 "或 "特定空置住宅 "的指导意见并发出建议，将不再享受税收减免（住宅用途例外）。
(资料来源国土交通省 住房：空置房专门网站)
强制性继承登记。
过去，许多人通过继承获得了住房，但由于不打算居住、处理后不值钱而无法出售、拆迁费用高昂或包括房产税在内的税负太重等原因，他们没有登记。
空置房屋几十年未登记，几代人都无人问津，行政部门很难知道谁是真正的房主，也很难处理这种情况。民法典》保证 "所有权 "的绝对原则，这意味着行政部门不得擅自处置财产。
在此背景下，自 2024 年 4 月 1 日起，申请继承登记成为一项强制性规定。现概述如下。
- 继承（包括遗嘱）。通过以下方式获得不动产的继承人继承登记申请必须在知道获得所有权之日起三年内提出。
- 如果遗产分割结束，则由因此而获得财产的继承人继承、继承必须在遗产分割结束之日起三年内登记。
- 就(1)和(2)而言，如果无正当理由违背义务(*)，则处以最高 10 万日元的罚款（行政处罚）。
- 此外2024 年 4 月 1 日之前开始的继承也必须履行该义务，不过有三年的宽限期。
绝对所有权原则是一项基本法律原则，即所有者有权自由使用、获利和处置其财产（不动产或个人财产）。这意味着所有者对财产拥有完全的控制权，不受他人干涉.这一原则是保护私有财产权的基本原则在民法和财产法中尤为重要。
绝对所有权原则的特点
- 使用自由:业主可自由决定如何使用房产。例如，您可以自由地将房屋用作住宅、出租或出售。
- 收入自由:所有者有权将财产所带来的利益据为己有。例如，如果您拥有土地，那么土地产生的所有租金和收入都属于土地所有者。
- 处置自由:所有者可以将财产转让、赠与或处置给他人。这也是业主的自由意愿。
对绝对所有权原则的限制
然而，在现代法律制度中，绝对所有权原则的适用并不是没有限制的。在以下情况下，所有人的权利可能会受到限制
- 公众利益所有权：当所有权人的财产符合公共利益时，如城市规划或基础设施发展需要土地时，所有权可能会受到限制。这包括强制征用土地等。
- 与他人权利的协调所有权：对所有权的行使有限制，即不得侵犯邻近土地所有者或第三方的权利。例如，限制非法使用他人土地或制造过量噪音。
- 法律监管法律法规：建筑法规和环境保护法等法律法规可能会对业主的行动自由施加限制。例如，可能会对某些地点的开发或建设施加许可或限制。
与公共福利的关系以及所有权绝对性在现代的意义。
绝对所有权的原则是虽然这是一个保护个人财产权的重要概念，但重点在于平衡公共利益和他人权利。因此，尽管所有权只是一种 "绝对权利"，但它要求尊重社会责任和他人的权利。
出售被继承人住宅财产（空置房屋）时的特殊规定。
如果通过继承获得的个人转让了被继承人在继承开始前的住宅或其房舍，则可从住宅财产 转让收入中扣除 3 000 万日元的特别扣除额。
(截至 2024 年 9 月，适用于 2016 年 4 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日的转账）。
目标资产。
- 1981 年 5 月 31 日之前建造的房屋（不包括共有公寓和其他分段所有权建筑）。
- 建筑物必须在遗产继承开始前一直用于被继承人的住所，且被继承人独自居住（即使是在遗产继承开始前被继承人进入养老院后空置的建筑物也符合申请条件）。
- 从继承到转让期间，房屋或房舍从未用于商业、出租或居住目的。
转让条件。
- 转移必须在继承之时至继承开始之日起满三年的那一年的 12 月 31 日（转移截止日期）之间进行。
- 只有在从继承开始到转会截止日期的转会总价不超过 1 亿的情况下。
- 经过抗震改造等，或拆除住宅楼后，转让时符合一定抗震标准的房屋。
特别扣除额
在符合上述条件的情况下，转让由多位继承人等共同拥有的被继承人的住宅及其场地时，每人 可享受 3 000 万日元的特别扣除。但是，对于 2024 年 1 月以后的转让，如果获得财产的继承人人数为 3 人或 3 人以上，则每人的扣除额为 2 000 万日元。
特别条款的重复
对继承财产转让收入征税的特殊规定（继承税的额外购置成本）可由税务机关选择适用。但是，可以重复适用更换自住财产的特别规定和自住财产 3 000 万日元的特别扣除规定。(如果在同一年度适用 3000 万日元的自有住宅财产扣除，则特别扣除的总金额不得超过 3000 万日元）。
申报要求
地方当局负责人或其他相关当局必须在报税表上附上 "死者住宅等确认书 "和其他文件。
空置物业措施（其他）
空置房库系统
空屋银行地方政府可通过该系统整理空置房屋信息，并将其介绍给潜在移民和当地居民。这就为空置房屋的所有者和希望使用这些房屋的人牵线搭桥，从而促进空置房屋的有效利用。许多地方政府为租赁或购买空置房屋提供补贴和税收优惠，以增加移民数量。
支持翻新空置房屋
随着空置房屋的破旧成为一个问题，通过翻新重新利用这些房屋的做法正在得到推广。政府和地方当局通过提供翻新补贴和低息贷款，促进空置房屋的翻新。翻新后的房屋将改建成出租房、共享住房、商业空间和社区设施，为该地区的振兴做出贡献。
改变空置房地的用途
将空置房屋不仅改作住宅用途，还改作其他用途是一项有效的措施。例如，越来越多的空置房屋被重新用作咖啡馆、餐馆、住宿、工作室和联合办公空间。将空置房屋用作当地交流中心和社区中心，预计也会起到加强当地社区之间联系的作用。
移民促进和定居支持
许多地方政府都制定了利用空置房屋促进移民和定居的政策。例如有一些计划为年轻人和抚养子女的人提供低价空置房，并补贴翻修费用。这些措施促进了向农村地区的移民，有助于减少人口减少和振兴地区。
由社区牵头使用空置房屋。
在当地居民、非营利组织和私营公司的领导下，还开展了一场促进空置房屋利用项目的运动。例如，在某些情况下，空置房屋被重新用作当地的特产销售点或农产品直销点。
与私营部门的合作
与私营部门合作管理和再利用空房的例子越来越多。例如，与参与翻新项目和空置房管理的公司合作，促进空置房的有效利用。
摘要
怎么样？
空置房问题是建设可持续社会的一个重要挑战，不同地区需要采取不同的应对措施。
此外，空置房问题是整个社区面临的挑战，业主、政府、企业和社区必须共同努力解决这一问题。要从长远角度解决空置房问题，需要采取多种方法，以满足各地区的具体特点。
尽早与家人讨论如何处理您现在的住房、父母的住房和他们的住房，如有必要，可向政府部门和专家咨询，以确定解决方案。
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